Huurvastgoed 2026: in eigen naam of in een BV, fiscaliteit en rendement

Vastgoed blijft het 2e favoriete vermogensinstrument van Belgische zelfstandigen, na het aanvullend pensioen. Drie kenmerken structureren deze markt: een sterk hefboomeffect van krediet (hypotheekrente 2026 ~3-3,5% op 25 jaar), een specifieke fiscaliteit (kadastraal inkomen als natuurlijk persoon, VenB in een BV), en een lage liquiditeit (verkoop in 6-12 maanden).

Het typische brutorendement van een goed gelegen appartement in België ligt rond 3,5% tot 5% (Statbel 2025). Het nettorendement na onroerende voorheffing, leegstand, lasten, beheer en personenbelasting zakt naar 2-3,5%. Het meerwaardepotentieel bij verkoop (vrijgesteld na 5 jaar als natuurlijk persoon) maakt de belegging aantrekkelijk op lange termijn.

De structurele keuze, in eigen naam of in een BV, bepaalt de hele fiscaliteit van het project. U maakt ze best vóór de aankoop, want achteraf herstructureren (bijvoorbeeld een inbreng in een vennootschap) brengt aanzienlijke notaris- en belastingkosten mee.

Een huurpand via een BV aanhouden verandert het hele fiscale mechanisme. De werkelijke huur vormt een inkomen van de vennootschap, onderworpen aan de VenB van 20% (kmo) (onder voorwaarden) of 25% standaard.

Belangrijkste voordelen:

• Volledige aftrek van de intresten van de hypothecaire lening, zonder plafond, in tegenstelling tot de woonbonus als natuurlijk persoon.
• Boekhoudkundige afschrijving van het pand (doorgaans lineair over 33 jaar, dus 3% per jaar), die het jaarlijkse belastbare resultaat verlaagt.
• Aftrek van kosten: notaris, registratierechten (gespreid), werken, lasten, beheer, onroerende voorheffing.
• VenB-tarief van 20% (kmo), veel lager dan het marginale tarief van 50% in de personenbelasting.

Grote nadelen:

• Dubbele belasting bij de uitkering: om het kapitaal privé terug te krijgen, betaalt u eerst VenB en daarna 30% roerende voorheffing op het dividend (of personenbelasting op een bezoldiging). De gecumuleerde belasting kan 44% bereiken.
• Belaste meerwaarde: de verkoop komt in het resultaat voor de VenB (tegenover een vrijstelling na 5 jaar als natuurlijk persoon).
• VAA bij privégebruik: zelf een pand bewonen dat de vennootschap bezit, levert een voordeel van alle aard op dat belastbaar is in de personenbelasting.
• Structuurkosten: ~€ 1.500-2.500 per jaar voor boekhouding + neerlegging bij de KBO.

In eigen naam volgt de belasting op de meerwaarde bij verkoop van een beleggingspand (buiten de hoofdverblijfplaats) de 5-jarenregel uit de artikelen 90-91 van het WIB 1992.

• Verkoop binnen 5 jaar na de aankoop: meerwaarde belast tegen 16,5% (bebouwd onroerend goed).
• Verkoop na 5 jaar: meerwaarde vrijgesteld van belasting.
• Verkoop binnen 8 jaar voor onbebouwde grond: belasting van 33% (de regel is strenger voor gronden).
• Hoofdverblijfplaats: altijd vrijgesteld, zonder duurvoorwaarde.

Deze 5-jarenregel is een van de grote structurele voordelen van de Belgische vastgoedmarkt: op lange termijn is de meerwaarde in eigen naam volledig vrijgesteld. Dat maakt de fiscaliteit als natuurlijk persoon zeer concurrentieel voor een geduldige belegger.

Via een BV bestaat die vrijstelling niet: de meerwaarde bij verkoop komt in het resultaat voor de VenB en wordt als zodanig belast. Dat is een van de grote structurele nadelen van vastgoed in een vennootschap op lange termijn.

Het brutorendement in advertenties (jaarhuur / aankoopprijs) verbergt een merkbaar bescheidener werkelijkheid. Zo gaat u van bruto naar netto voor een typisch Brussels appartement in 2026.

Hypotheses: appartement van € 250.000 (authentieke akte € 285.000 met 12,5% registratierechten + 4% notaris/kosten), verhuurd voor € 1.100 per maand aan een particulier, financiering 80% LTV met een hypothecair krediet op 25 jaar tegen 3,3%.

• Bruto jaarhuur: € 13.200 (brutorendement op de aktewaarde ~4,6%).
• Gemiddelde leegstand 1 maand per jaar: -€ 1.100 → € 12.100.
• Gewestelijke onroerende voorheffing: ~€ 1.200 → € 10.900.
• Syndicuskosten, onderhoud, verzekering: ~€ 1.500 → € 9.400.
• Personenbelasting (kadastraal inkomen × 1,40 × 50%): ~€ 1.880 → € 7.520.
• Intresten van het hypothecair krediet (jaar 1): ~€ 7.400 (gedeeltelijk aftrekbaar, netto-effect ~€ 1.100).
• Netto jaarlijkse cashflow exclusief kapitaal: 7 520 − 7 400 = ~€ 120 (positief maar marginaal; het rendement komt van de aflossing van het kredietkapitaal + meerwaarde).

Het rechtstreekse nettorendement (cashflow) is de eerste jaren doorgaans laag of zelfs neutraal: een huurbelegging is een instrument op lange termijn dat rendeert via de geleidelijke aflossing van het kapitaal (de huurder betaalt het krediet af) en de meerwaarde na 15-25 jaar. De 5-jarenregel + de vrijstelling als natuurlijk persoon maken dit schema fiscaal bijzonder aantrekkelijk.